Chaque année, entre avril et juin, des milliers de familles francophones et néerlandophones se posent la même question : où mon enfant va-t-il habiter l'an prochain à Bruxelles ? Et chaque année, la réponse devient un peu plus compliquée. Cette réalité, que les universités bruxelloises documentent depuis plus d'une décennie, mérite qu'on s'y arrête. Non pour dramatiser, mais pour comprendre ce qu'elle dit du marché du logement étudiant dans la capitale, et pourquoi de plus en plus de familles choisissent de ne plus subir ces tensions mais d'y répondre autrement.
Bruxelles, la première ville étudiante du pays
Avec environ 140 000 étudiants inscrits dans l'enseignement supérieur, Bruxelles est la plus grande ville étudiante de Belgique1. Le chiffre est publié par perspective.brussels, l'administration régionale qui suit la vie étudiante. Leur enquête « Panorama de la vie étudiante 2023-2024 » confirme que la capitale est passée d'environ 112 000 étudiants en 2013 à plus de 137 000 en 2023-20241. La trajectoire est constante, et elle n'est pas près de s'inverser.
Trois dynamiques se renforcent mutuellement. Le baby-boom bruxellois des années 2000 arrive en âge universitaire. Le taux d'accès à l'enseignement supérieur continue de progresser d'une génération à l'autre. Et Bruxelles, capitale européenne, conserve une attractivité internationale marquée. À l'ULB, près d'un étudiant sur trois vient de l'étranger, pour un total de plus de 38 000 inscrits toutes origines confondues2.
Une demande qui dépasse largement l'offre
La réalité du terrain est documentée. Selon une enquête de perspective.brussels relayée par la RTBF en février 2025, 59,6 % des étudiants bruxellois interrogés ont éprouvé des difficultés à trouver un logement, contre 37 % en 2019-20203. Près de la moitié ont mis entre un et trois mois pour trouver un kot, et plus d'un sur cinq a cherché pendant plus de trois mois3. Certains jeunes ont même dû renoncer à leurs études, faute de toit3.
Du côté des universités, les chiffres parlent d'eux-mêmes. La RTBF rapportait en août 2025 que l'ULB reçoit entre 2 500 et 4 000 demandes de logement chaque année pour un parc d'environ 1 100 lits en gestion propre4. La quasi-totalité des kots sont attribués dès le printemps, bien avant la rentrée.
À l'échelle du pays, le Kotkompas 2025, rapport annuel publié par le bureau d'expertise immobilière Stadim avec Diggit StudentLife, estime qu'il manquera encore 70 000 logements étudiants en Belgique à l'horizon 2030, malgré les projets en cours4. La Fédération des étudiant.e.s francophones, citée par la RTBF, évoque pour sa part un besoin de 95 000 kots supplémentaires sur la même période3. Les deux chiffres convergent vers une même lecture : l'offre ne rattrape pas la demande, et elle ne va pas la rattraper à court terme.
Conséquence directe, des loyers qui grimpent
Le Kotkompas 2025 chiffre le loyer moyen d'un kot belge à environ 475 euros hors charges, soit 575 euros charges comprises. À Bruxelles, le total peut atteindre 680 euros par mois, ce qui en fait la ville la plus chère du pays pour ce type de logement5. La Libre rapportait en avril 2024 une hausse moyenne de 17,5 % des loyers étudiants sur trois ans, avec environ 100 euros d'augmentation mensuelle entre 2020 et 20245.
Pour une famille, trois à cinq années d'études à ce niveau de loyer représentent entre 20 000 et 40 000 euros de location pure, versés mois après mois à un bailleur. C'est un montant qui mérite réflexion, surtout quand on le met en regard des alternatives disponibles aujourd'hui sur le marché.
Ce que cela change, pour les parents et pour les investisseurs
Pour un parent dont l'enfant part étudier à Bruxelles, la question change de nature. Elle ne se limite plus à « trouver un kot », mais s'ouvre à une alternative concrète : payer un loyer mensuel pendant trois à cinq ans, ou acquérir un studio ou une chambre étudiante qui deviendra, selon le projet familial, un logement pour un autre enfant, un bien à louer, ou un bien à revendre. Dans les trois cas, le budget mensuel construit un actif plutôt que de disparaître.
Pour un investisseur, la lecture est tout aussi claire. Frederik Boumans, partner chez Stadim, le résume dans La Libre : la pénurie de logements étudiants est structurelle, les loyers suivent la courbe de la demande, et la vacance locative est quasiment nulle dans les villes universitaires5. KBC Asset Management, dans une analyse publiée en août 2025 sur le site de CBC, décrit ce segment comme une niche aux fondamentaux solides, portée par une population étudiante croissante, belge comme internationale6.
Pourquoi la qualité du bien compte plus que jamais
Tous les kots ne se valent pas. Les réglementations énergétiques bruxelloises se durcissent, et les biens mal classés au PEB deviendront, dans les années à venir, plus difficiles à louer et à revendre. Un studio neuf certifié PEB A offre plusieurs avantages qui se renforcent entre eux : des charges faibles pour l'occupant, une conformité durable avec les normes européennes, et une attractivité préservée auprès d'une génération d'étudiants sensibles à la qualité du logement et aux factures d'énergie.
La proximité compte tout autant. Un kot situé à côté de l'Erasmus Hogeschool, à quelques minutes de l'ULB, de la VUB, de Saint-Louis et de l'IHECS, répond au premier critère cité par les étudiants et leurs parents quand ils cherchent un logement : la distance aux études.
Chez Kosy Erasmus, une approche adaptée aux deux profils
Kosy Erasmus est un immeuble étudiant livré et habité, situé à 15 mètres de l'Erasmus Hogeschool, dans Anderlecht. Les studios et chambres étudiantes y répondent aux deux logiques évoquées plus haut. Les parents y trouvent un cadre moderne et sécurisant pour leur enfant. Les investisseurs y accèdent à un bien neuf, PEB A, dans l'un des micro-marchés étudiants les plus tendus de Bruxelles.
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Sources
1 perspective.brussels, « Panorama de la vie étudiante 2023-2024 ».
2 Université libre de Bruxelles, page « International » – effectifs et profil étudiant.
3 RTBF, « Crise du logement étudiant à Bruxelles : 6 étudiants sur 10 ont éprouvé des difficultés à trouver un kot », février 2025.
4 RTBF, « Kots trop chers, logements insuffisants : la galère des étudiants en quête d'un toit », août 2025 (citant Kotkompas 2025 de Stadim & Diggit StudentLife).
5 La Libre, « Le loyer d'un kot a augmenté en moyenne de 17,5 % en trois ans », avril 2024.
6 CBC / KBC Asset Management, « Du kot à l'opportunité : investir dans le logement étudiant », août 2025.
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Mathieu Vandenbempt
Mathieu accompagne les investisseurs particuliers dans la sélection, l'achat et la gestion de leurs kots étudiants.
